5月26日，天价“地王”在曾经的陕西“第一县”神木县诞生！

　　1、正常的拍卖 失常的结果

　　5月4日，陕西正泰拍卖有限公司在网上发布了一份拍卖公告，称：受神木县国土资源局委托，将于5月26日公开拍卖出让6宗国有建设用地使用权。

　　公告显示，这6宗土地位于神木新村，面积分别为 7461.15㎡、7373.65㎡、7885.22㎡、7885.22㎡、13475.67㎡、13477.36㎡，合计 86.34亩，土地用途为商业，出让年限为40年，保证金为1000万元人民币。公告特别注明注意事项：1000万人民币保证金只能竞得一个标的。

　　“到拍卖开始以前，我们共收到19亿元的竞拍保证金，也就是说，包括一人缴纳多份保证金的情况在内，共有190人次参与了这次竞拍，光档案就装了满满两盒子。”6月28日，陕西正泰拍卖有限公司经理黄炜告诉记者。

　　5月26日下午3点半，拍卖会正式开始，神木电视台全程录像。据了解，在本次拍卖中，每宗土地都是以5000万元起拍，增加额为100万元。经过一个多小时的激烈竞争，最终6宗土地分别以1.05亿元、1.5亿元、1.26亿元、1.61亿元、2.63亿元、3亿元的价格成交，总地价达11.05亿元，平均每亩地价高达近1280万元，以此折算出来的楼面地价为每平方米6146元。

　　“号牌林立，价格一下就上去了。”黄炜这样描述当时的场景。在正泰公司的拍卖笔录中，记者看到，拍价最高的6号地，仅仅记录了3个序号，分别为9800万元、2.6亿元、3亿元。“竞争太激烈了，没办法一一记录，只能把那些报价比较高的记下来。”

　　据消息人士透露，6宗土地除了第4宗被经神木县政府批准参与的神木县国有资产运营公司拍得、第6宗被神木县一家小额贷款公司拍走外，其余4宗土地使用权均被神木县当地的煤老板包揽。

　　“你看，这3号、4号地的面积是一模一样的，但拍卖价格差了3500万元，5号、6号的面积也就只差了不到2平方米，但价格也差了3700万元。而且，这些土地不在县城里，地段并不好，还卖了这么高的价格，所以我觉得这结果很不正常。”黄炜说。

　　实际上，不仅黄炜认为拍卖结果不正常，连神木县国土资源局的相关负责人也认为 “拍卖结果违背了经济规律，太不正常了。”该负责人表示，此次拍卖从流程上讲是完全正常、合法的，只是结果远远超出了人们的预料。

　　据一份公开资料显示，去年9月，神木县环保局新村商业项目通过以挂牌出让的方式，以345万元的价格，拿到了0.19公顷(合计2.85亩)的土地，平均每亩价格仅为121万多元。而本次拍卖的6宗土地平均每亩地价高达近1280万多元，是上一年的10倍之多！

　　“这次拍卖会上，有些煤老板是盲目跟风，价格是不是太高了？拍下来后到底用来干什么？他们都不考虑。最初报名的时候也有几家是搞房地产的企业，但他们要考虑地价成本问题，所以最后都放弃了。”黄炜说。

　　2、畸高的房价 好卖的房子

　　“虽然这次拍卖的土地用途是商业用地，但商业用地价格和住宅用地价格之间是有一定关系的，通常商业用地价格高了以后，住宅用地价格也会随之上涨。”一位业内人士告诉记者。

　　事实上，即便是当下，神木县的房价与省会城市西安的大多数区域相比，也有过之而无不及。

　　6月27日，记者在神木县房地产交易大厅的二手房出售信息展示栏里看到这样几条信息：

　　四中家属院，144㎡，毛坯，140万元

　　龙华小区，156㎡，毛坯，140万元

　　恒源电厂家属楼，114㎡，精装，130万元

　　水龙小区，120㎡，精装，170万元

　　“据我了解，神木的房价是从去年冬天开始突然涨起来的。当时卖80万元的房子现在能卖160万元，直接翻了一番。地段好一点的二手房每平方米甚至能卖到1.4万元左右。”神木县房地产交易大厅的工作人员李女士介绍说，目前神木最便宜的房子位于城外火车站附近，因为地段不好，所以价格相对不高，但也在7000元／㎡左右。据悉，短短三个月时间内，该房地产交易大厅就登记了200多套待售房源。“有的人一登记就是五六套房子，明显是在炒房。”李女士说。

　　同一天，在位于神木新村的一个名为成泰花园的住宅楼前，贴着一张房屋出售的启事，记者电话联系上了该房屋的业主。他毫不避讳地说：“我的房子149㎡，去年从别人手里买下的，当时1平方米是5000多元，本来打算自己住的，结果现在因为种种原因必须出手。前段时间有人报价150万元(其中15万元是停车位)，我没卖。人人都说房价要跌，但实际上还在涨，还是再等等看吧。”

　　神木县房屋销售的另一个独特现象是售楼处非常罕见。与西安那种往往刚出地面几层就开始建售楼处预售房子不同，记者在神木县城及神木新村开车转了好几个小时，除了一家尚未开盘的住宅楼设有售楼处外，就只见到一家西安房地产商在神木开设的一个售楼处，在销售浐灞的房子。但与此同时，神木新村的住宅楼正在热火朝天的建设之中，很多已接近尾声。难道神木的房子不用销售？对此疑问，神木县国土局的一位负责人认为，神木房子不愁卖，所以用不着建售楼处销售。他分析说，神木县从事房地产开发的，多为煤老板，资金实力雄厚，用不着从银行贷款建房，也就没有还贷压力，因此不急着预售房子回笼资金，先盖起来再说。而在当前形势下能买得起房子的那些人，也都不在乎房价高低，相比预售只能看图纸而言，他们更愿意看到实实在在的房子再出手。此外，神木更注重人情关系，很多房子都是在私底下就成交了。   

        3、雄厚的资本 有限的渠道

　　对于神木的高地价，高房价，采访中很多人都表示能理解：“神木有钱人太多了。”

　　这一说法的最新依据是，前不久，住建部政策研究中心和天津高和股权投资基金管理有限公司共同推出了一份《中国民间资本投资调研报告》。该报告称，“保守估计，神木县资产过亿元富豪人数可达2000人左右。”榆林市2009年底的一个专项调研报告也认为，神木的民间资本多达500亿元。

　　依靠能源开发迅速积累的大量民间资本，除了周而复始的投入煤矿之外，房地产是那些煤老板最主要的投资方向。不仅在神木、榆林本地，在西安、北京等地的房地产市场，也活跃着陕北人的身影。有报道称，2007年，随着当地能源产业快速发展，北京开始涌现陕北投资客户，主要来自神木及府谷。2010年，在北京多个豪宅和写字楼项目均出现大量陕北投资客户，而“陕北购房团”的规模，一度超过当时火热的“山西购房团”，以及同样来自资源丰富地区的鄂尔多斯投资人群。针对神木此次土地拍卖出现 “天价”现象，有业内人士分析认为，这应该和一线城市纷纷出台 “限购令”有关。“比如在西安，现在买房要西安户口、要纳税证明，这就把很多煤老板挡在了门外，所以他们无奈之下只能把资金回撤到本地市场。”此外，也有人认为，“天价地”现象与我省的煤炭资源整合有关。今年2月27日，省煤炭生产安全工作会议提出，6月底以前，将通过资源整合和兼并重组，使煤矿开采主体企业减少到120家以内，煤矿数量减少到400处左右。由此导致很多资金从煤炭上撤离出来后没有好的去处，只好流向房地产。

　　其实，无论表层原因是什么，巨额民间资本投资渠道的匮乏以及政府引导不力都是其深层原因之所在。前不久，神木县金融办负责人高瑞亭在接受央视记者采访时也坦言：“关键还是如何引导民间资本找出路的问题，现在资本市场的前景这么好，但是大家对这一块还没有进入，一方面是不懂，其次是好些老板觉得现在已经很富裕了，没有再投资的冲动，没有往大做的冲动，所以这个路还很长，需要咱们政府的引导甚至是一些政策的扶持。”

　　实际上，神木县也在尝试引导这些巨额民间资本投入到本地的建设中来。比如在公路建设方面，该县就充分吸收民营资本的投入，采用县财政投资为主、乡镇企业筹资相结合的方式，筹集矿区环线建设资金5367万元和李家畔过境公路建设资金3000万元。但是与500亿元的民间资本规模相比，无论是政府引领的力度还是开放的渠道，都明显不够。

　　“今年陕北能源化工基地座谈会期间，神木这样一个资源开发大县，竟连一个好的开工项目都选不出来，你说让我们的钱投向哪里？”神木县的一位煤老板说。

　　“预计在三年内，陕北民间资本的活跃度仍将相当高。”前面提到的《中国民间资本投资调研报告》称，陕北如今正像5年前的山西或者3年前的鄂尔多斯一样，成为中国最活跃的民间投资市场之一。

　　  如何充分发挥这些民间资本的正面作用，而不是让他们一味地在房地产市场里横冲直撞激起千层浪，需要多方努力 。     （责任编辑： 郭磊）